Husforsikring ved køb af hus: det skal du nå

Husforsikringen skal være på plads, så den gælder fra overtagelsesdagen, fordi det typisk er her, risikoen for huset går over fra sælger til dig. Sælgers forsikring ophører normalt ved ejerskiftet, og du er kun dækket af den i 14 dage, hvis du ikke selv har tegnet en. Din långiver kræver desuden, at huset er forsikret, før du kan få realkreditlån.

Herunder gennemgår vi tidsplanen, sælgers forsikring, ejerskifteforsikring og tilstandsrapport, og hvad banken kræver.

Hvornår skal husforsikringen være på plads?

Den skal gælde fra den dag, du overtager risikoen for huset. Det er som udgangspunkt overtagelsesdagen i købsaftalen.

Forsikring & Pension definerer i branchens aftale om ejerskifte risikoens overgang som det tidspunkt, hvor den nye ejer overtager risikoen. Det er enten på overtagelsesdagen eller på dispositionsdagen, hvis den ligger før overtagelsesdagen. Får du fx nøglerne nogle dage før for at male, kan risikoen altså gå over til dig tidligere.

If skriver i sine vilkår, at ejerskiftedatoen som udgangspunkt er overtagelsesdatoen. Ligger den faktiske overtagelse før den aftalte, er det den faktiske dato, der tæller.

Tegn derfor forsikringen, så snart handlen er på plads, og sørg for, at den starter senest den dag, du får rådighed over huset.

Tidsplan ved køb af hus

Kan du overtage sælgers forsikring?

Normalt ikke. Husforsikringen følger ejeren, ikke huset. Hos If ophører forsikringen fx, når ejendommen skifter ejer.

14 dages dækning efter ejerskiftet

Forsikringsaftalelovens § 54, stk. 2 giver dig dog en kort sikkerhedsmargin. Ophører forsikringen ved ejerskifte, gælder den alligevel i 14 dage efter ejerskiftet, i det omfang den nye ejer ikke har sin egen forsikring. If skriver det samme i sine vilkår. Retshjælpsforsikringen ophører dog på ejerskiftedatoen.

De 14 dage er en nødløsning. Du skal ikke regne med dem som din forsikring.

Når både sælger og køber har forsikring

Forsikring & Pension har en aftale mellem selskaberne, der skal undgå tvister om dobbeltforsikring ved ejerskifte. Den gælder for de selskaber, der har tilsluttet sig. Ifølge aftalen:

• Modtager sælgers selskab besked om din nye forsikring inden for 2 måneder efter overtagelsesdagen, slettes sælgers forsikring fra overtagelsesdagen.
• Kommer beskeden senere, men inden 12 måneder, slettes den fra den dag, beskeden modtages.

Det er derfor en god idé, at dit nye selskab får besked om ejerskiftet med det samme, så forsikringerne ikke overlapper længere end nødvendigt.

Ejerskifteforsikring og tilstandsrapport

Ejerskifteforsikring og husforsikring er to forskellige ting, og du har brug for begge.

Sådan virker ejerskifteforsikringen

Ifølge Bolius gælder:

• Sælger skal have en tilstandsrapport og en elinstallationsrapport, der ikke er udløbet.
• Sælger skal tilbyde at betale halvdelen af præmien. Vælger du en dyrere forsikring, betaler du forskellen.
• En almindelig ejerskifteforsikring koster cirka 10.000-20.000 kr. for 5 år, og en udvidet cirka 20.000-40.000 kr. (2026-priser).
• Selvrisikoen er højst 5.400 kr. pr. skade og højst 54.000 kr. i alt i forsikringsperioden.
• Du skal tegne forsikringen, før du får nøglerne.

Ejerskifteforsikringen dækker ikke forhold, der står i rapporterne, eller forhold, der er normale for husets alder. Og den dækker ikke skader, som husforsikringen dækker. Køber du et ældre hus, kan du læse mere i guiden om husforsikring til ældre huse.

Brug tilstandsrapporten, når du tegner husforsikring

Tilstandsrapporten fortæller dig meget om de risici, husforsikringen skal dække. Kig især efter:

• tagets alder og stand
• rør, kloak og stikledninger. Se om rør og stikledning er med i den forsikring, du vælger.
• tegn på råd, svamp eller insekter. Overvej insekt- og svampedækning.
• fugt i kælder
• stråtag, som kan gøre forsikringen dyrere.

Hvad kræver långiver?

En husforsikring er ikke lovpligtig, men i praksis kan du ikke få et realkreditlån uden. Læs mere i guiden om, om husforsikring er lovpligtig.

Erhvervsministeriets vejledning om god skik for boligkredit fra 2023 beskriver det sådan:

• En långiver kan kræve, at du tegner en relevant forsikring, når du optager et boliglån.
• Et eksempel er en brandforsikring på den ejendom, der er pantsat.
• Det er en forudsætning for realkreditbelåning, at ejendommen er behørigt forsikret.
• Du vælger selv selskabet, men skal oplyse forsikringsselskabet om, at ejendommen er pantsat, og til hvem.

Långiveren kan bede om dokumentation for, at forsikringen er tegnet, før lånet udbetales. Spørg din bank eller dit realkreditinstitut, hvad de konkret kræver.

Andre ting at huske ved hushandel

• Indboforsikring: Husk at flytte din indboforsikring til den nye adresse og tjekke, om forsikringssummen passer.
• Samlerabat: Har du andre forsikringer i et selskab, så spørg om pris på husforsikringen der. Men sammenlign med andre selskaber, for samlet er ikke altid billigst. Se guiden om at samle forsikringer.
• Naturskader: Retten til erstatning for udbedrede stormflods-, oversvømmelses- og tørkeskader følger ejendommen og kan under visse betingelser overgå til den nye ejer, skriver Naturskaderådet. Spørg sælger, om huset har haft sådanne skader.
• Sammenlign: Indhent flere tilbud, før du vælger. Se, hvordan du sammenligner husforsikringer.

Opsummering

Husforsikringen skal gælde fra overtagelsesdagen, eller fra en tidligere dispositionsdag, hvis du får rådighed over huset før. Sælgers forsikring ophører ved ejerskiftet, og du er kun dækket af den i 14 dage, hvis du ikke selv har tegnet en. Ejerskifteforsikringen dækker skjulte skader fra før overtagelsen, og sælger skal tilbyde at betale halvdelen. Din långiver kræver, at huset er forsikret, før du kan få realkreditlån.

Vil du se, hvad dit nye hus koster at forsikre, kan du skrive adressen på forsiden og få et tilbud.